Liquidation de la communauté : ce que le notaire va vous demander (et comment limiter la note)
Liquider la communauté chez le notaire coûte de l’ordre de 2,5 % à 3 % de la valeur du bien, tous frais confondus : environ 7 000 € pour un logement estimé 250 000 €. L’opération consiste à faire les comptes du mariage — ce que vous possédez ensemble, ce que vous devez, qui repart avec quoi — et elle précède tout divorce par consentement mutuel. Dès qu’un bien immobilier entre dans le partage, c’est le poste le plus lourd de la facture.
Qu’est-ce que la communauté de biens réduite aux acquêts ?
C’est le régime qui s’applique automatiquement aux couples mariés sans contrat (article 1400 du code civil). Tout ce que vous avez acquis pendant le mariage — les « acquêts » — appartient aux deux : ce sont les biens communs. Ce que vous possédiez avant, ou ce que vous avez reçu par donation ou succession, reste personnel : ce sont les biens propres.
| Biens communs (à partager) | Biens propres (à reprendre) |
|---|---|
| Logement acheté pendant le mariage | Logement acheté avant le mariage |
| Salaires, primes, revenus professionnels | Bien reçu par donation ou héritage |
| Épargne constituée pendant le mariage | Épargne détenue avant le mariage |
| Véhicules, mobilier, équipements achetés pendant l’union | Indemnités et effets personnels |
En cas de doute, la loi présume que le bien est commun (article 1402 du code civil) : c’est à celui qui revendique un bien propre d’en rapporter la preuve.
Faut-il tout partager avant de divorcer ?
Pas nécessairement partager, mais nécessairement régler. La convention doit régler le sort de tous les biens communs — soit en les partageant, soit en organisant expressément leur maintien en indivision. Dès qu’un immeuble est concerné, l’acte doit être passé en la forme authentique (article 229-3, 4° du code civil).
Concrètement, la convention contient soit l’état liquidatif du régime matrimonial — l’inventaire chiffré de l’actif, du passif et de la répartition du solde entre vous —, soit la déclaration qu’il n’y a rien à partager. Rester propriétaires ensemble après le divorce demeure donc possible, à condition de l’écrire : c’est l’objet de la convention d’indivision après divorce. Le divorce sans juge repose entièrement sur votre accord, et personne n’en contrôlera le fond après coup.
Le passage chez le notaire est-il toujours obligatoire ?
Il y a deux passages différents, à ne pas confondre. Le dépôt de la convention chez un notaire est toujours obligatoire : 41,20 € HT, soit 49,44 € TTC pour le couple, quel que soit votre patrimoine (article A. 444-173-1 du code de commerce). L’acte notarié de liquidation, lui, n’est exigé que si le partage porte sur un bien immobilier.
La forme authentique s’impose dès que le partage porte sur des biens soumis à publicité foncière, le registre où sont inscrits les propriétaires d’immeubles. Un appartement, une maison, un terrain en relèvent. Une voiture, une assurance-vie, un livret d’épargne, non.
Sans immeuble, vos avocats rédigent le partage dans la convention et vous ne payez aucun émolument de liquidation. Le détail de tous les postes figure dans notre article sur le coût réel d’un divorce par consentement mutuel.
Que va vous demander le notaire ?
Tout. Le titre de propriété et le contrat de prêt, bien sûr, mais aussi les véhicules achetés pendant le mariage, les contrats d’assurance-vie et le solde de vos comptes bancaires, même séparés. Il y a une raison précise à cela : ses émoluments en dépendent. La liste à réunir avant le rendez-vous :
- le titre de propriété du ou des biens immobiliers ;
- l’offre de prêt et le tableau d’amortissement, capital restant dû à jour ;
- une ou deux évaluations récentes du bien (agence ou expert) ;
- la carte grise des véhicules acquis pendant le mariage ;
- les relevés d’assurance-vie, plans d’épargne et comptes-titres ;
- les soldes de vos comptes bancaires, personnels compris, et les crédits en cours ;
- les justificatifs des fonds propres investis dans le bien (donation, succession, relevés antérieurs au mariage).
Le tarif du notaire est réglementé et proportionnel : ses émoluments sont calculés sur l’actif brut qu’il liquide, c’est-à-dire la valeur des biens partagés avant déduction des dettes (article A. 444-121 du code de commerce). Plus la masse déclarée est large, plus l’émolument est élevé.
Peut-on ne faire liquider que le bien immobilier ?
Oui, et c’est le principal levier d’économie du dossier. La loi n’impose l’acte notarié que pour les biens soumis à publicité foncière : vous demandez donc au notaire de limiter son acte à l’immeuble. Le reste — qui garde quelle voiture, comment se répartit l’épargne, qui reprend quel crédit — est rédigé poste par poste dans la convention par vos avocats, et les émoluments baissent d’autant.
Exemple chiffré. Un couple possède une maison estimée 250 000 € (prêt soldé), deux véhicules pour 18 000 €, une assurance-vie de 55 000 € et 27 000 € sur leurs comptes, soit 350 000 € d’actif brut.
| Poste | Tout liquidé chez le notaire | Seul l’immeuble liquidé chez le notaire |
|---|---|---|
| Assiette des émoluments | 350 000 € | 250 000 € |
| Émoluments TTC | 4 788 € | 3 590 € |
| Droit de partage 1,10 % | 3 850 € | 3 850 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 € | 250 € |
| Formalités et débours | 400 à 800 € | 400 à 800 € |
| Total | ≈ 9 300 à 9 700 € | ≈ 8 100 à 8 500 € |
Environ 1 200 € d’écart. À retenir : au-delà de 60 000 € d’assiette, chaque tranche de 10 000 € retirée de l’acte représente de l’ordre de 120 € TTC d’émoluments en moins.
Deux conditions. Un accord réel sur le reste, d’abord : si vous discutez encore de l’assurance-vie, la sortir de l’acte notarié ne fait que déplacer le désaccord. Une rédaction rigoureuse, ensuite : le partage constaté dans la convention doit désigner chaque bien, sa valeur, son attributaire, et comporter une décharge réciproque. Une formule vague rouvre le débat trois ans plus tard.
Et l’économie porte sur les émoluments, pas sur l’impôt : le droit de partage de 1,10 % reste dû sur tout l’actif net partagé, quelle que soit la forme de l’acte qui le constate. Le fait générateur est l’écrit, pas la signature du notaire : tout le patrimoine commun doit être déclaré.
Combien coûte l’état liquidatif chez le notaire ?
Comptez de l’ordre de 2,5 % à 3 % de la valeur du bien, tous frais confondus : environ 6 990 à 7 390 € pour un bien de 250 000 €, soit 2,80 % à 2,96 %, et 10 590 à 10 990 € pour un bien de 400 000 €, soit 2,65 % à 2,75 %. Quatre postes s’additionnent, sans avoir le même bénéficiaire ni la même assiette.
| Poste | Assiette | Bien à 250 000 € | Bien à 400 000 € |
|---|---|---|---|
| Émoluments du notaire TTC | Actif brut | 3 590 € | 5 387 € |
| Droit de partage 1,10 % (Trésor public) | Actif net | 2 750 € | 4 400 € |
| Contribution de sécurité immobilière 0,10 % | Valeur du bien | 250 € | 400 € |
| Formalités et débours | Forfait | 400 à 800 € | 400 à 800 € |
| Total | ≈ 6 990 à 7 390 € | ≈ 10 590 à 10 990 € | |
| En % de la valeur | 2,80 % à 2,96 % | 2,65 % à 2,75 % |
Les deux assiettes ne se confondent pas. Les émoluments, réglementés par un barème dégressif, sont assis sur l’actif brut : la valeur des biens, sans déduire le prêt. Le droit de partage est un impôt perçu sur l’actif net : cette même valeur diminuée des dettes (article 746 du code général des impôts).
S’il reste 80 000 € de capital dû sur la maison de 250 000 €, le droit de partage tombe donc à 1 870 €, mais l’émolument reste calculé sur 250 000 €. Le total redescend à environ 6 310 €, soit 2,52 %.
Reste à savoir qui règle la note : ces frais sont en principe une charge de l’indivision, mais une clause peut en décider autrement. Voyez qui paie les frais de l’acte de partage.
Et si l’un de vous veut garder la maison ?
Trois issues, pas une de plus. Celui qui reste rachète la part de l’autre — c’est la soulte. Ou vous vendez et partagez le prix. Ou vous restez propriétaires ensemble, par une convention d’indivision. Le choix dépend moins de vos souhaits que de la réponse de la banque.
La soulte est la somme versée par celui qui garde le bien à celui qui part. Elle correspond à sa quote-part — sa fraction de propriété dans le bien, le plus souvent la moitié — appliquée à la valeur nette, c’est-à-dire la valeur du bien diminuée du capital restant dû. Elle suppose presque toujours un prêt, et la banque doit accepter de libérer l’ex-conjoint : cette désolidarisation n’est jamais automatique. Si le financement bloque, voyez le rachat de soulte quand la banque refuse le prêt.
La vente à un tiers évite ce financement, puisque ce sont les acquéreurs qui paient les frais d’acquisition. Elle ne fait pas échapper au droit de partage : vendre avant le divorce ne fait que le déplacer, le prix devant figurer à l’actif de la communauté (réponse ministérielle Descoeur n° 10159, JOAN du 1er septembre 2020). L’ordre des opérations est détaillé dans notre article sur la vente du logement pour divorcer.
L’indivision — rester propriétaires ensemble après le divorce — est la solution d’attente quand ni le rachat ni la vente ne sont possibles. Elle coûte moins cher à court terme, mais elle impose de régler par écrit l’occupation, les charges et le crédit dans une convention d’indivision.
À savoir — une récompense se prouve, elle ne se présume pas.
Si l’un de vous a financé le bien commun avec des fonds propres — héritage, donation, économies antérieures au mariage —, il a droit à une récompense : une créance sur la communauté, prélevée avant partage. Elle ne se limite pas à la somme apportée : elle se calcule selon le profit subsistant, proportionnellement à la valeur actuelle du bien (article 1469, alinéa 3 du code civil). Nous chiffrons l’écart dans la vente du logement pour divorcer.
Le point qui se découvre trop tard est ailleurs : la preuve incombe à celui qui invoque la récompense, puisque tout bien acquis pendant le mariage est présumé commun (article 1402 du code civil). Conservez les relevés bancaires retraçant le virement, l’acte de donation, la déclaration de succession, l’acte d’achat mentionnant l’origine des fonds. Sans ces pièces, l’apport est traité comme un financement commun. Le mécanisme joue dans les deux sens : la communauté peut elle aussi être créancière d’un époux.
Vos questions
Qui garde la maison en cas de divorce par consentement mutuel ?
Celui dont vous décidez ensemble : il n’y a pas de juge pour trancher, donc pas de critère légal imposé. En pratique, la question se règle par la capacité de financement — celui qui obtient un prêt pour racheter la part de l’autre et que la banque accepte de laisser seul sur le crédit.
Quelle valeur du bien retient-on : celle de l’achat ou celle d’aujourd’hui ?
Celle qui est la plus proche du partage effectif. Ni le prix d’achat, ni la valeur au jour de la séparation. C’est pourquoi le notaire demande des évaluations récentes, et pourquoi la soulte peut évoluer entre le début et la fin d’une procédure qui s’étire.
Le notaire peut-il refuser de limiter son acte au bien immobilier ?
Il peut vous le conseiller, il ne peut pas vous l’imposer : la forme authentique n’est exigée que pour les biens soumis à publicité foncière. Annoncez le périmètre souhaité dès le premier rendez-vous et demandez un devis correspondant à cette assiette.
Faut-il déclarer au notaire les comptes bancaires personnels ?
Oui, s’ils ont été alimentés pendant le mariage : salaires et épargne constitués pendant l’union sont communs, quel que soit le titulaire du compte. Les déclarer ne signifie pas les faire entrer dans l’acte notarié — leur partage peut être constaté dans la convention.
Dès qu’un bien immobilier entre dans le partage, la question n’est plus seulement juridique : elle est financière et fiscale. Notre formule COMPLET, à 655 € par époux, est construite pour ces dossiers : arbitrage entre rachat de soulte, vente et indivision, rédaction précise du partage des biens mobiliers dans la convention — celle qui limite l’assiette de l’acte notarié — et coordination avec le notaire.
Article à jour au 5 août 2026. Les informations qu’il contient ont une portée générale et ne constituent pas une consultation juridique personnalisée : chaque situation appelle un examen individuel. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur à confirmer par devis, et les délais des durées constatées en pratique, sans engagement. Toute intervention du cabinet fait l’objet d’une convention d’honoraires préalable. Rédigé par Maître Leïla DJEBROUNI, avocate au barreau de Paris, cabinet JPT.