Rachat de soulte : que faire si la banque refuse votre prêt ?
Un refus de prêt ne bloque pas votre divorce. Trois voies restent ouvertes : faire réétudier le financement ailleurs, vendre le bien, ou rester copropriétaires le temps que la situation se débloque. Aucune n’oblige à renoncer au divorce par consentement mutuel, à condition que la convention soit rédigée en conséquence.
Qu’est-ce qu’une soulte, exactement ?
La soulte est la somme que verse l’époux qui conserve le logement à celui qui l’abandonne, pour compenser la part qu’il lui rachète. Juridiquement, ce n’est pas une vente : c’est un partage, avec attribution du bien à l’un des deux. Cette qualification change tout sur le plan fiscal.
Chacun détient sur le bien une quote-part, sa fraction de propriété, le plus souvent la moitié. Au divorce, cette propriété commune devient une indivision, à laquelle le partage met fin en attribuant le bien à un seul.
Conséquence concrète : l’opération ne supporte pas les droits de mutation d’une vente, de l’ordre de 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département en 2026 dans l’ancien. Elle relève du droit de partage de 1,10 % prévu par l’article 746 du code général des impôts, réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS.
Comment calculer la soulte ?
Deux formules, selon qu’il reste ou non un crédit. Sans prêt, la soulte égale la valeur du bien multipliée par la quote-part de celui qui part. Avec un prêt, on retire d’abord le capital restant dû — ce qu’il reste à rembourser à la banque — avant d’appliquer la quote-part.
| Situation | Formule | Bien évalué 300 000 €, parts égales |
|---|---|---|
| Prêt soldé | Valeur vénale × quote-part | 300 000 × 50 % = 150 000 € |
| Prêt en cours (100 000 € dus) | (Valeur vénale − capital restant dû) × quote-part | (300 000 − 100 000) × 50 % = 100 000 € |
La différence — ici 200 000 € — est l’actif net : ce qui reste à partager une fois la dette déduite, et l’assiette du droit de partage.
Le point de friction n’est pas la formule, c’est la valeur retenue. La jurisprudence est constante : on prend la valeur du bien à la date la plus proche du partage effectif, jamais le prix d’achat ni la valeur au jour de la séparation. Dans un marché qui bouge, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros — première source de blocage entre époux qui s’entendaient sur tout le reste.
Le réflexe utile : deux évaluations écrites, par deux agences, dont on retient la moyenne. Cela objective la discussion et donne au notaire une base défendable pour rédiger l’état liquidatif, l’acte qui recense ce que vous possédez, ce que vous devez et qui repart avec quoi. Nous en détaillons le coût dans notre article sur la liquidation de la communauté.
Racheter la part de l’autre suffit-il à le sortir du prêt ?
Non, et c’est la mauvaise surprise la plus fréquente. Le divorce rompt le lien matrimonial, pas le contrat de prêt. Tant que la banque n’a pas accepté de libérer l’époux qui part, celui-ci reste tenu de la totalité des échéances, même divorcé, même s’il n’habite plus le logement.
En empruntant à deux, vous êtes devenus solidaires : la banque peut réclamer 100 % de la dette à l’un comme à l’autre. Ni la convention de divorce ni l’acte de partage ne modifient ce contrat, auquel elle est partie.
La désolidarisation suppose donc son accord exprès, matérialisé par deux documents : un avenant au prêt, qui transfère la dette au seul attributaire, et une mainlevée de solidarité, l’acte par lequel la banque renonce à poursuivre l’autre. Sans ces pièces, l’ex-époux sorti du logement reste engagé, et le crédit pèse dans son taux d’endettement s’il veut racheter ailleurs.
Pourquoi la banque refuse-t-elle ?
Parce qu’elle réexamine le dossier comme un dossier neuf, avec un seul revenu au lieu de deux, et souvent une pension à verser en plus. Ce qui passait à deux ne passe pas toujours à un. Quatre critères pèsent, et aucun ne se négocie au guichet.
| Critère | Ce que la banque regarde |
|---|---|
| Taux d’endettement | Poids des mensualités, assurance comprise, dans les revenus. Seuil recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière : environ 35 %, avec une marge de flexibilité. |
| Reste à vivre | Ce qui subsiste une fois les charges payées. Une pension versée s’y ajoute ; une pension perçue n’est pas toujours comptée comme un revenu. |
| Stabilité professionnelle | Contrat, ancienneté, régularité des revenus — lissés sur plusieurs exercices pour un indépendant. |
| Âge et durée résiduelle | La durée possible se réduit et l’assurance coûte plus cher avec l’âge : la capacité d’emprunt baisse d’autant. |
Un refus n’est pas un verdict de marché : chaque banque applique sa propre politique de risque, et le même dossier peut recevoir deux réponses opposées.
La banque a refusé : quelles sont vos trois solutions ?
Trois voies, dans l’ordre où il est logique de les explorer. Faire réétudier le financement ailleurs. Vendre le bien et partager le prix. Ou rester en indivision organisée, en repoussant le rachat. Les trois sont compatibles avec un divorce par consentement mutuel.
1. Faire jouer la concurrence ou passer par un courtier
C’est la voie la plus simple, et souvent la plus rapide. Le montage n’est pas un prêt isolé pour la soulte : c’est un rachat de crédit regroupant en une seule ligne la soulte, le capital restant dû et les frais d’acte. La mensualité, recalculée sur une nouvelle durée, peut ramener le taux d’endettement dans les clous. Un courtier présente le dossier à plusieurs banques simultanément et connaît celles qui acceptent ce type d’opération.
2. Vendre le bien
Si personne ne peut racheter, la vente tranche. Les frais d’acquisition sont à la charge de l’acheteur (article 1593 du code civil) ; le vendeur garde à sa charge les diagnostics et les frais de mainlevée d’hypothèque. Le prix rembourse d’abord la banque, le solde se répartit ensuite.
Deux idées fausses à écarter. La répartition n’est pas automatiquement par moitié : elle dépend du régime matrimonial et des récompenses dues à celui qui a financé le bien avec des fonds propres (donation, succession, économies antérieures au mariage). Et vendre avant le divorce ne fait pas échapper au droit de partage : nous détaillons ce point dans notre article sur la vente du logement pendant le divorce.
3. Rester en indivision avec une convention d’indivision
C’est la solution la moins connue, et souvent la plus adaptée quand le refus est conjoncturel. Vous ne versez rien à l’autre, vous restez copropriétaires, et vous divorcez quand même : le rachat ou la vente sont repoussés au moment où le financement redevient possible.
La convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du code civil) organise cette cohabitation : qui occupe le bien, qui paie quoi, pour combien de temps. Sa durée déterminée est de cinq ans au maximum, renouvelable, et pendant ce délai aucun des deux ne peut imposer le partage à l’autre. Pour un immeuble, l’acte notarié et la publication au fichier immobilier sont obligatoires.
Deux réserves : celui qui occupe seul le logement est en principe redevable d’une indemnité d’occupation, sauf clause contraire expresse ; et le droit de partage n’est pas économisé mais différé, puisqu’il sera dû au jour du partage, sur la valeur d’alors. Voir notre article sur la convention d’indivision après divorce.
Qui paie les frais du rachat de soulte ?
Par principe, les frais de l’acte de partage sont une charge de l’indivision : supportés à parts égales, déduits de l’actif net. En pratique, ils sont très majoritairement mis à la charge de celui qui rachète, par une clause expresse. Sans elle, chacun défend une lecture différente, et la discussion resurgit chez le notaire, le jour de la signature.
| Poste | Base de calcul | Bien de 250 000 € |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire (TTC) | Valeur brute du bien (barème dégressif, article A. 444-121 du code de commerce) | ≈ 3 590 € |
| Droit de partage 1,10 % | Actif net partagé | 2 750 € sans prêt · 1 870 € avec 80 000 € dus |
| Sécurité immobilière, formalités, débours | 0,10 % de la valeur + frais fixes | ≈ 650 à 1 050 € |
| Total indicatif | ≈ 6 100 à 7 400 €, soit 2,4 % à 3 % de la valeur du bien |
Retenez la base de référence : elle explique les écarts lus partout. Ces frais représentent de l’ordre de 2,5 % à 3 % de la valeur du bien, tous frais confondus, et non de la soulte ; rapportés à la seule soulte, les mêmes montants donnent couramment 5 % à 8 %. Les deux chiffres sont exacts, ils ne décrivent pas la même chose. Ordres de grandeur à confirmer par devis notarial.
À savoir — L’ex-époux qui quitte le logement reste tenu solidairement du prêt tant que la banque n’a pas délivré la mainlevée. Si l’autre cesse de payer, elle peut lui réclamer la totalité, et l’incident sera inscrit à son nom. Trois clauses limitent ce risque dans la convention de divorce :
- l’obligation pour l’attributaire de justifier du paiement des échéances, sur simple demande ;
- un délai butoir pour obtenir la désolidarisation, par exemple douze mois après le dépôt de la convention ;
- un engagement de mise en vente du bien à l’expiration de ce délai ou en cas d’impayé, avec un prix plancher convenu à l’avance.
Ces clauses ne lient pas la banque, libre de sa décision. Elles vous donnent en revanche un titre contre votre ex-époux — décisif le jour où il faut agir.
Vos questions
Peut-on divorcer à l’amiable sans avoir vendu ni racheté la maison ?
Oui. La convention doit régler le sort de tous les biens communs — soit en les partageant, soit en organisant expressément leur maintien en indivision. Dès qu’un immeuble est concerné, l’acte doit être passé en la forme authentique (article 229-3, 4° du code civil).
Mon ex a gardé la maison et ne paie plus les échéances : que se passe-t-il ?
Sans désolidarisation, la banque peut se retourner contre vous pour la totalité. Vous disposez d’un recours pour les sommes avancées, mais il faut agir en justice et il peut être insolvable. C’est ce que les clauses de l’encadré anticipent.
La soulte est-elle imposable pour celui qui la reçoit ?
Le partage d’un bien de communauté entre ex-époux n’est en principe pas traité comme une vente au regard des plus-values immobilières, même en présence d’une soulte : l’opération supporte le droit de partage. Faites confirmer ce point par le notaire, selon l’origine de propriété du bien.
Peut-on fixer une soulte inférieure à la moitié de la valeur ?
La convention de divorce est un contrat : vous pouvez convenir d’une répartition déséquilibrée, pour tenir compte d’un apport initial par exemple. Un écart important et non justifié peut toutefois être analysé comme une libéralité, avec les conséquences fiscales correspondantes. La justification doit figurer à l’acte.
Faut-il un notaire même si nous sommes d’accord sur tout ?
Oui, dès qu’un bien immobilier est en jeu. L’article 229-3, 4° du code civil impose un état liquidatif en la forme authentique lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière. Votre accord ne dispense pas de l’acte notarié.
Un bien immobilier, un prêt en cours, un financement incertain : c’est la situation pour laquelle la formule COMPLET, à 655 € par époux, a été construite. Elle comprend l’examen de votre montage patrimonial, la rédaction des clauses de désolidarisation et de sortie d’indivision et la coordination avec le notaire. L’objectif : que votre convention reste opérante même si la banque dit non.
Article à jour au 5 août 2026. Les informations qu’il contient ont une portée générale et ne constituent pas une consultation juridique personnalisée : chaque situation appelle un examen individuel. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur à confirmer par devis, et les délais des durées constatées en pratique, sans engagement. Toute intervention du cabinet fait l’objet d’une convention d’honoraires préalable. Rédigé par Maître Leïla DJEBROUNI, avocate au barreau de Paris, cabinet JPT.