Vendre le logement pour divorcer : qui paie quoi, et qui récupère quoi ?

Quand aucun des deux ne peut racheter la part de l’autre, la vente est la sortie la plus simple : les frais d’acquisition pèsent sur l’acheteur, et l’argent est disponible tout de suite. Deux idées reçues coûtent cher : le prix ne se partage pas automatiquement en deux, et vendre avant le divorce ne dispense pas de liquider la communauté.

Faut-il vendre avant ou après le divorce ?

Les deux sont possibles, aucune règle ne tranche à votre place. Vendre avant simplifie la liquidation et solde le prêt, mais repousse le divorce de plusieurs mois. Vendre après permet de divorcer tout de suite, au prix d’une indivision qui dure, d’une indemnité d’occupation qui court et d’un acte notarié obligatoire.

Vendre avant offre un avantage peu connu. L’article 229-3, 4° du code civil n’impose un état liquidatif notarié — l’acte qui recense ce que vous possédez, ce que vous devez et qui repart avec quoi — que si la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière. Logement vendu avant la convention et aucun autre immeuble : il n’y a plus rien à liquider chez le notaire, et ses émoluments de partage — le poste le plus lourd de la facture, chiffré dans notre article sur la liquidation de la communauté chez le notaire — disparaissent. Le droit de partage, lui, reste dû.

Vendre après, c’est inscrire la mise en vente dans la convention et se répartir le prix plus tard. Vous divorcez sans attendre l’acheteur. Mais le bien reste indivis — détenu à deux, sans division matérielle —, le prêt court aux deux noms, et celui qui occupe seul devient en principe redevable d’une indemnité d’occupation.

Critère	Vendre avant le divorce	Vendre après
Délai du divorce	Allongé du temps de la vente	Inchangé
État liquidatif notarié	Non exigé s’il ne reste aucun bien soumis à publicité foncière	Obligatoire
Droit de partage de 1,10 %	Dû, sur le prix inscrit à l’actif	Dû, sur l’actif net partagé
Prêt et solidarité bancaire	Soldés à la vente	Maintenus jusqu’à la vente
Indemnité d’occupation	Sans objet	Court dès la prise d’effet du divorce
Prix de vente	Connu avant de signer	À découvrir

Le critère de choix tient en deux lignes. Accord sur le principe et personne à loger : vendez d’abord, vous divorcerez sur une situation liquide. L’un doit rester, ou le marché est lent : divorcez d’abord, en encadrant la vente dans la convention.

Qui paie les frais de notaire lors de la vente ?

L’acheteur. L’article 1593 du code civil met les frais d’acte et leurs accessoires à sa charge, soit de l’ordre de 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département, en 2026, pour un logement ancien. Le vendeur n’est pas exonéré de tout pour autant : trois postes restent pour lui.

Ce taux n’est pas uniforme. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur part de droits de mutation de 4,50 % à 5,00 % jusqu’au 31 mars 2028 : la plupart l’ont fait, d’où les 6,32 % ; ceux qui n’ont pas relevé leur part restent à 5,81 %, taux également applicable aux primo-accédants exonérés de la hausse. Deux départements appliquent un taux plus bas, d’environ 5,09 %. Ordres de grandeur au 5 août 2026.

Poste supporté par le vendeur	Ordre de grandeur
Mainlevée d’hypothèque — l’acte qui radie la garantie de la banque, due en cas de remboursement anticipé et prélevée sur le prix	0,3 % à 0,7 % du capital emprunté
Diagnostics techniques obligatoires, à engager avant la mise en vente	Quelques centaines d’euros
Commission d’agence — le mandat désigne le débiteur, lisez cette ligne	Selon mandat

Dans quel ordre l’argent de la vente est-il réparti ?

Le prix ne tombe pas sur deux comptes en deux moitiés. Le notaire applique une cascade en trois temps : il rembourse la banque, règle les frais restés à la charge du vendeur, puis répartit ce qui reste. C’est ce solde, et lui seul, qui se discute entre époux.

1. Le remboursement du capital restant dû. Le notaire rembourse le prêteur sur le prix, avant tout versement aux vendeurs. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent s’y ajouter, dans la limite prévue au contrat.
2. Les frais à la charge du vendeur. Mainlevée d’hypothèque, commission d’agence le cas échéant, et s’il y a lieu l’impôt sur la plus-value, prélevé par le notaire.
3. La répartition du solde. Ce qui subsiste est votre actif net : le prix, dette et frais déduits. Sa répartition dépend du régime matrimonial, des quotes-parts — la fraction de propriété de chacun — inscrites à l’acte d’achat, et des récompenses. Pas d’un partage par moitié.

Exemple	Montant
Prix de vente	320 000 €
− Capital restant dû à la banque	− 40 000 €
− Mainlevée et diagnostics	− 1 200 €
= Solde à répartir entre les époux	278 800 €

Chacun récupère-t-il vraiment la moitié ?

Par défaut, oui en communauté légale. Mais « par défaut » ne veut pas dire « toujours ». En séparation de biens, la répartition suit les quotes-parts inscrites dans l’acte d’achat, qui peuvent être de 70 / 30. En communauté, elle est corrigée par les récompenses. Trois régimes, trois logiques.

Régime matrimonial	Répartition du solde	Ce qui la fait dévier
Communauté légale (mariage sans contrat)	Partage par moitié de l’actif net commun	Les récompenses dues à l’époux ayant financé le bien avec des fonds propres (articles 1433 et 1437 du code civil)
Séparation de biens	Répartition selon les quotes-parts de l’acte d’achat : 50 / 50, 70 / 30, 60 / 40 — même si les mensualités ont été remboursées à parts égales	Les créances entre époux, liquidées à part (article 1543 renvoyant à l’article 1479)
Participation aux acquêts	Chacun reprend ses biens, puis une créance de participation est calculée	Le calcul, qui suppose de reconstituer patrimoine d’origine et patrimoine final

En séparation de biens, celui qui a remboursé au-delà de sa quote-part détient une créance contre l’autre — s’il peut la prouver.

Mon apport personnel, je le récupère comment ?

Par une récompense : la somme que la communauté doit rembourser à l’époux ayant financé un bien commun avec des fonds propres — donation, héritage, économies antérieures au mariage. Elle ne se calcule pas au montant apporté, mais au profit subsistant : proportionnellement à la valeur actuelle du bien (article 1469 alinéa 3 du code civil).

Reprenons l’exemple. Bien acheté 200 000 €, dont 60 000 € issus d’une succession reçue par l’un des deux : l’apport pèse 30 % du coût d’acquisition. Le bien est revendu 320 000 €. La récompense n’est pas de 60 000 €, mais de 30 % de 320 000 €, soit 96 000 €.

Étape	Sans récompense invoquée	Avec récompense de 96 000 €
Solde à répartir	278 800 €	278 800 €
Prélèvement de la récompense	—	96 000 € à l’époux apporteur
Reste à partager par moitié	278 800 €	182 800 €
Époux apporteur	139 400 €	187 400 €
Autre époux	139 400 €	91 400 €

Quarante-huit mille euros d’écart, sur un point que personne n’avait soulevé. Le calcul exact retient le coût global d’acquisition, frais compris : l’exemple est simplifié.

Reste la difficulté pratique, décisive. L’article 1402 du code civil présume commun tout bien dont on ne prouve pas qu’il est propre : la preuve incombe à celui qui invoque la récompense. Acte de donation, déclaration de succession, relevés retraçant le virement depuis un compte alimenté avant le mariage. Sans pièces, la récompense n’existe pas. Rassemblez-les avant d’ouvrir la discussion.

Et l’impôt sur la plus-value ?

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value (article 150 U, II, 1° du code général des impôts). Pour l’époux qui habite encore le logement au jour de la vente, c’est réglé. Pour celui qui est parti, la question se pose.

Une doctrine administrative permet, sous conditions, à l’époux ayant quitté le logement de conserver le bénéfice de l’exonération. Ces conditions s’apprécient au cas par cas : faites-les confirmer par écrit par le notaire avant de signer le compromis. Si le bien n’était pas votre résidence principale, la plus-value est imposable, après abattements pour durée de détention.

Que se passe-t-il si l’un des deux refuse de vendre ?

Tant que le divorce n’est pas prononcé, un bien commun ne se vend pas sans l’accord des deux. La convention peut organiser la vente à l’avance, mais ses clauses n’obligent que vous deux. À défaut d’accord, il reste le partage judiciaire.

Trois clauses fonctionnent bien quand la vente est décidée sur le principe sans avoir abouti : un engagement de mise en vente avec mandat à signer dans un délai déterminé, un prix plancher convenu à l’avance, un délai butoir au-delà duquel une baisse de prix s’impose. Leur limite doit être dite : elles ne lient ni l’agence, ni l’acheteur, ni la banque. Elles vous donnent un titre contre votre ex-conjoint, pas un acheteur. En dernier recours, le partage judiciaire permet de sortir de l’indivision : long, coûteux, et la vente aux enchères ne bénéficie pas du taux réduit de 1,10 %.

Si le refus tient à un attachement au logement plus qu’à un désaccord de principe, deux voies restent : faire réétudier le financement, détaillé dans notre article sur le rachat de soulte quand la banque refuse, ou rester copropriétaires via une convention d’indivision après divorce. Leur coût comparé figure dans notre article sur la liquidation de la communauté chez le notaire.

Vos questions

Peut-on vendre la maison avant d’avoir déposé la convention de divorce ?

Oui, rien ne l’interdit : vous êtes propriétaires et vous signez tous les deux. Le prix reste toutefois commun jusqu’à la dissolution du régime, et devra figurer à l’actif dans la liquidation.

Le notaire peut-il virer directement à chacun sa part du prix ?

Il peut répartir le versement entre deux comptes sur instruction écrite des deux vendeurs. Ce n’est qu’une modalité de paiement : tant que le régime n’est pas dissous, elle ne vaut pas partage et ne fige aucun droit.

Mon apport personnel me sera-t-il restitué à l’euro près ?

Pas à l’euro près. En communauté, un apport de fonds propres ouvre droit à une récompense calculée en proportion de la valeur actuelle du bien : supérieure au montant apporté si le bien a monté, inférieure s’il a baissé. Et elle doit être prouvée.

Le bien est déjà vendu : faut-il quand même en parler dans la convention ?

Oui, impérativement. Le prix, sa décomposition et sa répartition figurent dans la liquidation annexée à la convention. C’est là que le droit de partage se déclare et se paie.

Article à jour au 5 août 2026. Les informations qu’il contient ont une portée générale et ne constituent pas une consultation juridique personnalisée : chaque situation appelle un examen individuel. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur à confirmer par devis, et les délais des durées constatées en pratique, sans engagement. Toute intervention du cabinet fait l’objet d’une convention d’honoraires préalable. Rédigé par Maître Leïla DJEBROUNI, avocate au barreau de Paris, cabinet JPT.