Rester copropriétaires après le divorce : la convention d’indivision
Ni l’un ni l’autre ne peut racheter la part de l’autre, et vendre n’est pas ce que vous voulez. Vous pouvez divorcer quand même, en restant propriétaires ensemble : c’est l’objet de la convention d’indivision. Encore faut-il en connaître le coût réel et ce qu’elle ne règle pas.
Qu’est-ce que l’indivision après un divorce ?
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans qu’il soit matériellement divisé. Après un divorce, le logement acheté à deux y tombe automatiquement : vous n’avez rien à signer pour y être, vous y êtes déjà, dès la dissolution de votre régime matrimonial.
Chacun y détient une quote-part, une fraction de propriété exprimée en pourcentage, le plus souvent la moitié. Elle porte sur la valeur du bien entier : personne ne peut dire « cette partie-là est à moi ».
Le problème n’est pas d’y être, c’est d’y rester sans rien organiser. L’article 815 du code civil pose une règle sans nuance : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Votre ex-époux peut donc exiger, sans se justifier, la vente du bien si aucun de vous ne peut racheter l’autre.
À quoi sert une convention d’indivision ?
À neutraliser cette règle. La convention d’indivision, prévue aux articles 1873-1 et suivants du code civil, est le contrat par lequel les indivisaires — les copropriétaires indivis — organisent leurs droits : qui occupe, qui paie quoi, qui décide, et pour combien de temps. Conclue à durée déterminée, elle interdit de provoquer le partage pendant ce délai.
| Durée déterminée | Durée indéterminée | |
|---|---|---|
| Terme | Cinq ans au maximum, renouvelable | Aucun |
| Partage | Impossible avant le terme, sauf justes motifs admis par le tribunal | Possible à tout moment, sans mauvaise foi ni contretemps |
| Adaptée si… | Besoin de stabilité : enfants scolarisés, financement à reconstruire | Règles de fonctionnement sans engagement de durée |
La durée déterminée protège, mais elle enferme les deux : celui qui part ne récupérera pas son capital avant le terme. Mieux vaut caler ce terme sur un événement identifiable — fin d’un cycle scolaire, retour à des revenus présentables à une banque — que sur cinq ans par défaut.
Le tribunal peut, pour justes motifs, autoriser un partage avant le terme convenu (article 1873-3, alinéa 2, du code civil). La portée exacte de cette faculté et l’appréciation de ces « justes motifs » relèvent du cas par cas : faites vérifier ce point par votre avocat plutôt que de compter dessus par avance.
Peut-on divorcer en restant en indivision ?
Oui, et c’est tout l’intérêt du montage. La convention doit régler le sort de tous les biens communs — soit en les partageant, soit en organisant expressément leur maintien en indivision. Dès qu’un immeuble est concerné, l’acte doit être passé en la forme authentique (article 229-3, 4° du code civil).
Régler n’est donc pas partager : organiser par écrit le maintien en indivision règle le sort du bien, et le divorce peut être déposé sans attendre.
La forme ne se discute pas. La convention doit être écrite à peine de nullité et désigner les biens et les quotes-parts. Dès qu’elle porte sur un bien soumis à publicité foncière — un immeuble, dont les actes sont inscrits sur un registre public —, l’article 1873-2 du code civil impose l’acte notarié et sa publication au fichier immobilier. Comptez le temps de rédaction de cet acte dans votre calendrier : il s’ajoute aux délais que nous détaillons dans notre article sur la durée réelle d’un divorce par consentement mutuel.
Cette publication n’est pas décorative. Sans elle, la convention reste valable entre vous mais devient inopposable aux tiers : un créancier de votre ex-époux, ou un acquéreur, peut faire comme si elle n’existait pas, y compris l’interdiction de provoquer le partage.
Qui paie quoi pendant l’indivision ?
Deux masses à distinguer, et l’article 815-13 du code civil trace la frontière. Ce qui conserve le bien — gros travaux, taxe foncière, assurance, échéances de prêt — pèse sur l’indivision, donc sur vous deux selon vos quotes-parts. Ce qui relève de l’usage quotidien pèse sur celui qui habite le logement.
| À la charge de l’indivision (vous deux, selon vos quotes-parts) | À la charge de celui qui occupe |
|---|---|
| Grosses réparations : toiture, fondations, ravalement, chaudière | Entretien courant et menues réparations |
| Taxe foncière et assurance du bien | Eau, électricité, gaz, chauffage |
| Échéances du prêt immobilier | Charges locatives récupérables (décret n° 87-713) |
| Charges de copropriété (parties communes, travaux) | Taxe d’habitation, le cas échéant |
Celui qui avance une dépense de conservation détient une créance sur l’indivision, remboursable en principe intégralement. Les dépenses d’amélioration ne donnent droit qu’à la plus-value qu’elles procurent encore au jour du partage : refaire une cuisine à 15 000 € n’ouvre pas droit à 15 000 € six ans plus tard. La convention peut en disposer autrement — c’est souvent sa raison d’être.
Celui qui reste dans le logement doit-il payer quelque chose à l’autre ?
En principe oui, une indemnité d’occupation. Mais la formule courante « il doit la moitié du loyer » est inexacte. L’article 815-9 du code civil prévoit que l’indivisaire qui jouit privativement du bien la doit à l’indivision, non à son ex-époux. Elle entre dans les comptes, puis se répartit selon les quotes-parts.
Dans une indivision par moitié, l’occupant en récupère la moitié : son coût net revient à 50 % de la valeur locative. Mais le raccourci fausse tout dès que les quotes-parts sont inégales.
Le montant se calcule sur la valeur locative de marché — le loyer que le bien produirait en location —, réévaluée chaque année et minorée d’un abattement de précarité de 15 % à 30 %, l’occupant n’ayant pas la protection d’un bail. Pour une valeur locative de 900 €, un abattement de 20 % ramène l’indemnité due à l’indivision à 720 € par mois, soit un coût net d’environ 360 € pour l’occupant.
Elle court à compter de la dissolution du régime matrimonial : dans un divorce sans juge, la date du dépôt de la convention chez le notaire (article 262-1 du code civil). Les sommes payées par l’occupant ne s’en déduisent pas, elles créent des créances distinctes. Une clause de jouissance gratuite reste possible, mais doit être stipulée expressément.
À savoir — Deux conséquences de l’indemnité d’occupation sont presque toujours découvertes trop tard.
- Elle est imposable. Selon la position de l’administration fiscale, l’indemnité perçue est un revenu foncier imposable chez celui qui la reçoit, et n’est pas déductible chez celui qui la verse : ce n’est pas une pension alimentaire. L’ex-époux parti peut donc être imposé sur une somme qu’il n’a jamais encaissée.
- Elle se prescrit par cinq ans (article 815-10 du code civil). Attendre le partage pour réclamer est le réflexe le plus coûteux : ce qui remonte à plus de cinq ans est perdu.
Combien coûte une convention d’indivision ?
De l’ordre de 0,85 % de la valeur du bien, soit environ 2 100 € pour un logement estimé 250 000 €, contre 2,5 % à 3 % pour un acte de partage. L’écart tient presque entièrement au droit de partage, qui n’est pas payé à ce stade — mais pas pour autant économisé.
| Poste | Base de calcul | Bien de 250 000 € |
|---|---|---|
| Émolument du notaire (TTC) | Barème dégressif, article A. 444-112 du code de commerce | ≈ 1 443 € |
| Taxe de publicité foncière | Droit fixe (article 680 du CGI) | 125 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % de la valeur | 250 € |
| Formalités et débours | Frais de l’office | ≈ 200 à 300 € |
| Total indicatif | ≈ 2 020 à 2 120 €, soit environ 0,85 % de la valeur du bien |
On lit souvent que cet acte relève d’un « tarif fixe ». C’est vrai jusqu’à 29 800 € d’assiette seulement, tranche dans laquelle l’émolument s’établit à 264,12 € hors taxes : aucun bien immobilier n’y entre, au-delà il devient proportionnel et dégressif. Ordres de grandeur au 5 août 2026 (arrêté du 25 février 2026), à confirmer par devis.
Le droit de partage de 1,10 %, perçu par le Trésor public sur l’actif net partagé — la valeur des biens diminuée des dettes —, n’est pas supprimé : il est différé, et sera dû au jour du partage effectif, sur la valeur du bien à cette date. Sur un bien de 250 000 € sans prêt, cela représente 2 750 € aujourd’hui, et 3 190 € s’il en vaut 290 000 € dans six ans ; l’effet s’inverse en marché baissier. S’y ajoute un effet mécanique : le capital restant dû baissant au fil des remboursements, l’actif net augmente même à valeur constante. C’est donc un outil de temporisation, pas une économie définitive. Le coût complet d’un partage est détaillé dans notre article sur la liquidation de la communauté chez le notaire.
Comment sortir de l’indivision plus tard ?
Trois portes de sortie. Le rachat de la part de l’autre, quand le financement redevient possible. La vente à un tiers, avec répartition du prix. Et, si l’un refuse tout, le partage judiciaire, où le tribunal ordonne les opérations. Les deux premières se préparent, la troisième se subit.
Le rachat reste la voie la plus fréquente : l’un se fait attribuer le bien et verse à l’autre une soulte, la somme qui compense la part rachetée. Il suppose l’accord de la banque, pour le financement comme pour la mainlevée de solidarité qui libère l’ex-époux sortant du prêt commun — rien n’y est automatique, comme le détaille notre article sur le rachat de soulte lorsque la banque refuse. La vente à un tiers tranche définitivement : le prix rembourse d’abord le capital restant dû, le solde se répartit ensuite, pas nécessairement par moitié (voir la vente du logement pendant le divorce).
Reste le partage judiciaire, quand l’un refuse à la fois de racheter, de vendre et de signer. Le tribunal judiciaire est saisi, désigne un notaire pour établir les comptes et, si le bien ne peut pas être divisé en nature, en ordonne la vente aux enchères : la licitation. Rien d’infamant, mais c’est long, le prix obtenu est souvent inférieur à celui du marché, et la licitation ne bénéficie pas du taux réduit de 1,10 %.
Est-ce vraiment une bonne idée ?
Cela dépend de trois paramètres. La convention d’indivision fonctionne quand l’entente est réelle, quand la difficulté financière est temporaire, et quand chacun sait à quelle date elle prendra fin. Elle se retourne dès que la vie de l’un change, qu’une dépense imprévue tombe, ou qu’une échéance cesse d’être payée.
Elle est le bon outil quand le temps travaille pour vous : revenus encore trop récents pour une banque, enfants qu’on ne veut pas déscolariser dans l’année du divorce, marché local déprimé.
À l’inverse, les points de rupture se ressemblent tous. L’un refait sa vie et veut acheter : le prêt indivis pèse dans son taux d’endettement, et il en reste tenu tant que la banque n’a pas donné mainlevée. Une toiture doit être refaite, et celui qui n’habite plus le logement ne voit pas pourquoi il financerait un bien dont il ne profite pas. Ou l’un cesse de payer sa part d’échéance, et la banque appelle l’autre. La souplesse d’une convention se paie le jour du conflit.
Le conseil de praticien tient en une ligne : tenez un compte d’indivision documenté dès le premier mois. Un tableau simple, tous les justificatifs conservés — taxe foncière, assurance, échéances, factures d’artisans — et un point de comptes annuel prévu par la convention. La reconstitution a posteriori, six ans plus tard, est la première source de contentieux entre ex-indivisaires.
Vos questions
Peut-on rester en indivision sans rien signer ?
Oui, c’est l’état par défaut. Mais chacun peut alors provoquer le partage à tout moment, sans motif : vous êtes copropriétaires sans règles écrites et sans protection dans le temps.
Combien de temps peut-on rester en indivision après un divorce ?
Sans limite si vous ne signez rien, mais sans sécurité. Avec une convention à durée déterminée, cinq ans au maximum, renouvelables autant de fois que vous en êtes d’accord.
Mon ex occupe la maison depuis six ans : puis-je réclamer une indemnité rétroactive ?
Dans la limite de la prescription de cinq ans ; la part la plus ancienne est perdue. D’où l’intérêt de réclamer par écrit dès le début de l’indivision, plutôt qu’au moment du partage.
La convention d’indivision évite-t-elle de passer chez le notaire ?
Non. Elle évite l’acte de partage, pas le notaire : dès qu’elle porte sur un immeuble, l’acte authentique et la publication au fichier immobilier sont obligatoires.
Un bien immobilier à conserver à deux, un prêt en cours, une sortie d’indivision à organiser : c’est le périmètre de la formule COMPLET, à 655 € par époux. Elle comprend l’analyse de votre situation patrimoniale, la rédaction des clauses d’occupation, de charges et de sortie d’indivision, et la coordination avec le notaire. L’objectif : que votre convention tienne encore le jour où l’un de vous voudra en sortir.
Article à jour au 5 août 2026. Les informations qu’il contient ont une portée générale et ne constituent pas une consultation juridique personnalisée : chaque situation appelle un examen individuel. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur à confirmer par devis, et les délais des durées constatées en pratique, sans engagement. Toute intervention du cabinet fait l’objet d’une convention d’honoraires préalable. Rédigé par Maître Leïla DJEBROUNI, avocate au barreau de Paris, cabinet JPT.